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 Risques lis la ralisation des travaux, en cas d'annulation postrieure du permis de construire

         
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: Risques lis la ralisation des travaux, en cas d'annulation postrieure du permis de construire    04, 2008 2:43 pm

Risques lis la ralisation des travaux, en cas d'annulation postrieure du permis de construire

[left]Le bnficiaire d'un permis de construire doit-il attendre que celui-ci soit dfinitif et purg de tout recours (du recours des tiers) pour entreprendre la ralisation des travaux ainsi autoriss ou peut-il procder la construction autorise, ds l'obtention du permis, avant l'expiration du dlai de recours contentieux et/ou malgr l'introduction d'un tel recours devant le Tribunal Administratif territorialement comptent ?

Le recours en annulation, form par un tiers, dirig contre un permis de construire n'tant pas suspensif, il est en effet juridiquement possible, malgr l'introduction d'un tel recours, de procder la ralisation des travaux. Dans cette hypothse, toutefois, se poseront notamment les questions de la responsabilit du constructeur et du sort des constructions ralises, en cas d'annulation juridictionnelle du permis de construire.

Inversement, il est galement possible d'attendre, nonobstant le caractre non suspensif de la procdure, que le recours soit rejet et que l'autorisation d'urbanisme devienne dfinitive pour procder la ralisation des travaux. Dans cette seconde hypothse, outre la longueur des procdures, se pose la question de la caducit des autorisations d'urbanisme.

Nous aborderons successivement :

la question des caractres immdiatement excutoire du permis et non suspensif du recours en annulation, ainsi que la procdure dite de rfr suspension.
la question de la responsabilit pnale des constructeurs, en cas d'annulation du permis postrieure l'dification des constructions
le sort des constructions difies sur la base d'un permis annul, par la suite.
Et enfin, la question de la dure de validit des permis et de l'incidence des procdures sur la caducit des autorisations contestes (pour le cas o le bnficiaire choisit d'attendre que le permis devienne dfinitif pour procder la ralisation de la construction)
I) Les caractres immdiatement excutoire du permis, et non suspensif du recours en annulation
I.1) On rappellera, liminairement, la premire dmarche effectuer par tout bnficiaire d'une autorisation d'urbanisme : l'affichage de l'autorisation sur le terrain, formalit qui fait seule courir le dlai de recours des tiers.

Si sous l'empire du code de l'urbanisme, dans sa rdaction en vigueur avant le 1er octobre 2007, le point de dpart du dlai de recours des tiers tenait au plus tardif des deux affichages en marie et sur le terrain, l'actuel article R 600-2 du Code de l'Urbanisme fait du seul affichage sur le terrain le point de dpart du dlai de recours des tiers. Cet article dispose dsormais en effet que "le dlai de recours contentieux l'encontre d'une dcision de non-opposition une dclaration pralable ou d'un permis de construire, d'amnager ou de dmolir court l'gard des tiers compter du premier jour d'un priode continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pices mentionnes l'article R 424-15", lequel article R 424-5 prvoit notamment que mention du permis doit tre affich sur le terrain, de manire visible de l'extrieur, pendant toute la dure du chantier, ledit affichage devant galement mentionner l'obligation prvue peine d'irrecevabilit par l'article R 600-1 de notifier tout recours administratif ou contentieux l'auteur et au bnficiaire de l'autorisation.

La jurisprudence intervenue sous l'empire du droit antrieur l'entre en vigueur de la rforme le 1er octobre dernier, reste nanmoins d'actualit, pour ce qui est de la preuve de l'affichage du permis sur le terrain.

Il en ressort que, pour l'essentiel, la charge de la preuve de l'affichage pse sur le bnficiaire du permis de construire (CE, 21 dc. 1977, SCI Îlot B 10 : Rec. CE, p. 529. - 10 fvr. 1978, SCI "La rsidence" : Dr. adm. 1978, comm. n 92. - 25 janv. 1989, SCI "Les Prs" : Petites affiches 28 juin 1989, p. 9 ; RD imm. 1989, p. 204).

Plus prcisment, pour ce qui est de la preuve de l'affichage, il faut distinguer les questions de son existence, de son contenu et de sa dure.

Pour ce qui est de l'existence de l'affichage, la preuve en est gnralement rapporte par des constats d'huissier. Ainsi, deux constats d'huissier ont-il pu tablir la publicit sur le terrain ( CE, 13 janv. 1992, Tourelle et a., req. n 107913 et 119161. - 26 nov. 1993, Synd. copr. immeuble 9, rue de l'Essai, req. n 132127).

Il est prudent de faire dresser, tout le moins, un constat le premier jour de l'affichage sur le terrain et le dernier jour du dlai de deux mois rglementaire. Il est mme recommand de faire dresser des constats intermdiaires.

En complment des constats d'huissier, les tribunaux ont pu admettre que des attestations puissent participer l'tablissement de cette preuve, qu'elles manent d'un agent de l'Administration (CE, 2 mars 1979, Comit Sauvegarde Plateau Mamousque : Dr. adm. 1979, comm. n 122) ou de personnes prives, de voisins (CE, 8 nov. 1995, Épx Czelaga : Gaz. Pal. 1986, 2, pan. dr. adm. p. 232).

S'agissant de tmoignages, il est prfrable qu'ils manent de personnes n'ayant pas de lien avec le bnficiaire du permis.

La preuve du contenu de l'affichage incombe galement au bnficiaire du permis de construire (CE, 2 juin 1989, St Élyses-Klber : Dr. adm. 1989, comm. n 386).

A ce titre, il est recommand de procder par constat d'huissier, en faisant annexer audit constat des photographies claires et lisibles, vises par l'huissier dans le corps de son constat.

En ce qui concerne enfin la dure de l'affichage sur le terrain, il est exig que les pancartes soient visibles pendant toute la dure du chantier Cette preuve incombe galement au bnficiaire (tant toutefois entendu que le dlai de recours commence courir le 1er jour d'une priode continue de deux mois d'affichage).

Selon certains arrts, la continuit et la permanence de l'affichage peuvent-tre prsumes ( supposer que, par exemple, la preuve de cette affichage le premier et le dernier jour aient t tablies) Il s'agit l d'une solution de bon sens en ce qu'il ne peut tre exig du ptitionnaire qu'il tablisse la prsence permanente et continu de l'affichage pendant la dure de deux mois (CE, 23 sept. 1991 : Synd. copr. immeuble sis 9, bld Publiesi Conti Ajaccio : JCP G 1991, IV, 432).

Il ne s'agit toutefois que d'une prsomption simple et elle tombe si le requrant tablit que l'affichage a fait dfaut, par exemple, pendant une semaine l'intrieur du dlai de deux mois (CE, 25 oct. 1996, SEM amnag. Gennevilliers et a., req. n 137361 et 137362 : Juris-Data n 1996-051195).

De ce point de vue, il est donc prudent de faire passer l'huissier plusieurs fois et outre le premier et le dernier jour, de prvoir galement plusieurs constats intermdiaires, dont le choix prcis de la date pourrait d'ailleurs tre laiss la discrtion de l'huissier.

I.2) Le permis de construire et, plus gnralement, les autorisations d'urbanisme constituent une dcision administrative immdiatement excutoire.

Partant, le recours en annulation, qui serait form l'encontre de ce permis, ne prsente pas de caractre suspensif et n'interdit donc pas au bnficiaire dudit permis de commencer les travaux.

I.3) Le requrant a toutefois la possibilit de doubler sa requte en annulation d'une requte en rfr suspension, dont l'unique objet est de suspendre le caractre excutoire du permis, jusqu' ce que le tribunal administratif statue au fond, sur la requte en excs de pouvoir dont il est galement saisi.

L'article L 521-1 du Code de Justice Administrative dispose en effet que "quand une dcision administrative, mme de rejet, fait l'objet d'une requte en annulation ou en rformation, le juge des rfrs, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'excution de cette dcision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait tat d'un moyen propre crer, en l'tat de l'instruction, un doute srieux quant la lgalit de la dcision".

La suspension ne peut donc tre prononce par le juge des rfrs que si trois conditions sont runies :

la suspension ne peut intervenir que si la dcision litigieuse a pralablement t dfre la censure du Tribunal au moyen un recours en annulation (voir par exemple : CE, 30 mai 2001, Cne Dieulefit, Gaz. Pal. 20-21 mars 2002, pan. dr. adm. p. 28).
La condition du doute srieux, quant la lgalit du permis, en l'tat de l'instruction n'appelle pas d'observation qui soit spcifique la matire.
la condition de l'urgence s'articule, en matire d'urbanisme, surtout autour de la question du commencement et de la terminaison des travaux.
La suspension du permis de construire, comme l'ancien sursis excution, n'a ainsi plus lieu d'tre si les travaux dont l'autorisation est conteste, sont dj raliss la date de la demande en suspension (CE, 8 juill. 1983, Assoc. de sauvegarde de l'env. Maillot-Champerret : Gaz. Pal. 1984, I, p. 33, note J. Morand-Deviller. - CE, 16 dc. 1992, Ravera : Quot. jur. 13 juill. 1993, p. 2 et 3).

Les travaux quasiment termins, par exemple les constructions qui n'ont pas reu l'enduit extrieur prvu par le permis, sont de ce point de vue assimils aux travaux dj achevs (CE, 26 juin 2002, Demblans : Constr.-urb. 2002, comm. 223, Ph. Benoit-Cattin et 313 ; RD imm. 2002, p. 432).

Inversement, la suspension pourra intervenir des lors que les travaux sont en cours ne sont pas encore achevs (CE, 8 aot 2001, Assoc. de dfense des riverains de l'École normale et a. : Constr.-urb. 2001, comm. n 236 ; RD imm. 2001, p. 542). Dasn cette hypothse, et lil s'agira au contraire d'un lment qui pourra par ailleurs participer la caractrisation de la condition de l'urgence (CE, 5 dc. 2001, St Intertouristik Holiday AG, Collectivits-Intercommunalit 2002, comm. 67 ; Environnement 2002, comm. 42 ; Dr. adm. 2002, comm. 118).

Mme si la ou les conditions examines ci-dessus sont toutes remplies, le juge des rfrs n'est jamais oblig de prononcer la suspension et apprcie en fonction des circonstances (CE, 15 juin 2001, St Robert Nioche et ses fils, : Mon. TP 24 aot 2001, p. 49). Cette jurisprudence trouve son fondement dans le dispositions de l'article L. 521-1 du Code de Justice Administrative (utilisation du verbe "pouvoir" et non pas "devoir")..

Il y a l une forme de pouvoir discrtionnaire : le juge administratif dispose d'une marge d'apprciation, qui lui permet de tenir compte de la prservation des intrts publics en cause (CE, 30 fvr. 1987, Blanche Ricard : Juris-Data n 1987-605841 ; Dr. adm. 1987, comm. n 186).

Par ailleurs, les dcisions en matire de rfr-suspension sont rendues en dernier ressort (confre art. L. 523-1, al. 1er du CJA) : la voie de l'appel n'est ainsi pas ouverte et seul un pourvoi devant le Conseil d'Etat est possible.

Pour ce qui est du contrle du Conseil d'Etat en matire, celui-ci juge que l'apprciation du juge des rfrs est souveraine (CE, 9 mai 2001, Cne Scy-Chazelles, req. n 230705 ; Constr.-urb. 2001, comm. n 212 ; RD imm. 2001, p. 400), sous la rserve de la dnaturation des pices du dossier ou de l'erreur de droit, ce qui peut conduire le Conseil d'État vrifier la condition de l'urgence ou du dfaut de moyens srieux.

Si le juge des rfrs suspend le caractre excutoire de la dcision conteste, il est statu sur la requte en annulation ou en rformation de la dcision dans les meilleurs dlais.

La suspension prend fin au plus tard lorsqu'il est statu sur la requte en annulation ou en rformation de la dcision.

II) Responsabilit pnale en cas de ralisation des travaux avant l'annulation du permis de construire
Les rgles de droit pnal de l'urbanisme figurent aux articles L480-1 et s. du Code de l'Urbanisme.

II.1) La principale infraction est prvue par l'article L 480-4 du Code de l'Urbanisme qui incrimine "le fait d'excuter des travaux mentionns aux articles L. 421-1 L. 421-5 en mconnaissance des obligations imposes par les titres Ier VII du prsent livre et les rglements pris pour leur application ou en mconnaissance des prescriptions imposes par un permis de construire, de dmolir ou d'amnager ou par la dcision prise sur une dclaration pralable" et le rprime "d'une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme gale 6000 euros par mtre carr de surface construite, dmolie ou rendue inutilisable au sens de l'article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros". En cas de rcidive, "outre la peine d'amende ainsi dfinie, un emprisonnement de six mois pourra tre prononc."


    
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: suite    04, 2008 2:46 pm

Comme toute infraction, celle-ci est constitue par la runion de trois lments : l'lment lgal, l'lment matriel et l'lment moral. Nous les examinerons successivement. Nous envisagerons ensuite les causes d'exonration pertinentes en pareille situation et signalerons enfin quelques jurisprudences.

l'lment lgal (ie : le texte d'incrimination) appelle deux sries de commentaires :

si le texte d'incrimination continue viser les travaux raliss en mconnaissance soit des rgles d'urbanisme soit des autorisations d'urbanisme, il est moins large que l'ancien texte d'incrimination qui visait non seulement "l'excution de travaux" mais galement et plus largement "l'utilisation du sol"
il rsulte, priori, de la rdaction retenue (et du principe d'interprtation stricte de la loi pnale) que l'excution de travaux alors que le permis de construire n'tait pas encore annul, (ou suspendu) n'entre pas dans le champs de cette infraction. Toutefois, d'un point de vue thorique, une certaine nuance s'impose : si l'annulation intervient pour un moyen de lgalit interne, subsistera formellement la mconnaissance des rglements d'urbanisme.
l'lment matriel ne pose pas difficult particulire

pour ce qui est de l'lment moral ou intentionnel, (schmatiquement, la conscience de commettre l'infraction), il apparat possible de soutenir que compte-tenu de l'existence du permis de construire, cet lment fait dfaut.

Par ailleurs, le constructeur, pour le cas d'une construction ralise avant qu'un permis ne soit annul, pourra galement tenter de se prvaloir de deux causes d'exonration :

celle de l'article 122-3 du Code Pnal : "n'est pas pnalement responsable la personne qui justifie avoir cru, par un erreur sur le droit qu'elle n'tait pas en mesure d'viter, pouvoir lgitimement accomplir l'acte" ;
et celle de l'article 122-4 du Code Pnal : "n'est pas pnalement responsable la personne qui accomplit un acte () autoris par les dispositions lgislatives ou rglementaires". Certes, un permis de construire n'est pas un acte rglementaire, mais les dispositions combines, qu'elles soient lgislatives ou rglementaires, du Code de l'urbanisme et du Code de Justice Administrative permettent prcisment l'excution des travaux autoriss par un permis, quand bien mme la lgalit de celui-ci serait conteste.
Un bref panorama jurisprudentiel rsume ainsi la matire : l'annulation d'un permis ne rend pas, ipso facto, illgales les constructions ralises antrieurement celle-ci, sur le fondement dudit permis (Cass. crim., 15 fvr. 1995 : Dr. adm. 1995, comm. n 315 ; Defrnois 1996, p. 597), sauf si le permis a t obtenu par fraude, auquel cas, l'infraction est constitue (Cass. crim., 4 nov. 1998 : Bull. crim. 1998, n 286 ; Rev. jur. env. 199, p. 319 ; RD imm. 2000, p. 104).

L'tat de la jurisprudence peut tre synthtis ainsi : le prvenu doit tre relaxer en absence de doute vident sur l'illgalit du permis (Cass. crim., 15 nov. 1995 : Dr. adm. 1996, comm. n 189).

II.2) Il en irait diffremment si

les travaux avaient t raliss alors qu'une ordonnance de rfr avait suspendu le caractre excutoire du permis de construire (pour un exemple sous l'empire de l'ancien sursis excution, mais priori transposable au rfr suspension : la poursuite de travaux ayant fait l'objet d'une dcision de sursis excution constitue bien l'infraction (Cass. crim., 6 mai 2002 : Bull. crim. 2002)

ou encore si les travaux se poursuivaient aprs annulation juridictionnelle du permis, quand bien mme celle-ci ne serait pas dfinitive
III) Dmolitions, mise en conformit et indemnisation
III.1) Liminairement, on rappellera que ni les Tribunaux ni l'Administration ne sont incomptents pour ordonner dmolir, mme s'il ont eux-mmes annul le permis de construire qui est la base de l'ouvrage litigieux (CE, 5 janv. 1979, Robinet et Flandre : Dr. adm. 1979, comm. n 52

Certes, le maire peut prononcer l'interruption des travaux. Mais si un jugement annule un permis de construire postrieurement l'achvement des travaux, il n'a pas le pouvoir de prescrire la dmolition des ouvrages ni la remise en leur tat initial.

Le Tribunal des conflits (T. confl., 16 mai 1994, publi au Recueil) rappelle ainsi que ni le juge administratif ni le maire n'ont comptence pour ordonner une dmolition.

La comptence juridictionnelle en la matire relve donc de l'ordre judiciaire et plus prcisment des juridictions pnales et civiles.

III.2) Au pnal, la remise en tat est encadre par les dispositions de l'article L480-5 du Code de l'Urbanisme, qui dispose que "en cas de condamnation d'une personne physique ou morale pour une infraction prvue aux articles L. 160-1 et L. 480-4, le tribunal, au vu des observations crites ou aprs audition du maire ou du fonctionnaire comptent, statue mme en l'absence d'avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformit des lieux ou celle des ouvrages avec les rglements, l'autorisation ou la dclaration en tenant lieu, soit sur la dmolition des ouvrages ou la raffectation du sol en vue du rtablissement des lieux dans leur tat antrieur".

La remise en tat, au pnal suppose donc une dclaration pralable de culpabilit et une condamnation (qui est relativement improbable : confre 2me partie)

S'il n'y a donc pas eu de condamnation, le juge pnal ne devrait donc priori pas avoir se prononcer sur la question.

Inversement, s'il y a eu condamnation, le Tribunal rpressif a l'obligation de statuer sur la remise en conformit ou en tat. Il tait nanmoins admis, par le pass (et cette jurisprudence devrait pouvoir rester d'actualit aprs l'entre en vigueur de la rforme le 1er octobre 2007), que si le juge pnal, devait statuer sur la question, il n'tait pas oblig d'ordonner la remise en tat et disposait cet gard d'une marge d'apprciation, l'instar du juge civil (voir ci-aprs).

Dans l'hypothse, o le juge pnal ordonnerait la dmolition, au sens de l'article L480-7 du Code de l'Urbanisme, "le tribunal impartit au bnficiaire des travaux irrguliers ou de l'utilisation irrgulire du sol un dlai pour l'excution de l'ordre de dmolition, de mise en conformit ou de raffectation ; il peut assortir sa dcision d'une astreinte de 7,5 75 euros par jour de retard. Au cas o le dlai n'est pas observ, l'astreinte prononce, qui ne peut tre rvise que dans le cas prvu au troisime alina du prsent article, court partir de l'expiration dudit dlai jusqu'au jour o l'ordre a t compltement excut. Si l'excution n'est pas intervenue dans l'anne de l'expiration du dlai, le tribunal peut, sur rquisition du ministre public, relever une ou plusieurs reprises, le montant de l'astreinte, mme au-del du maximum prvu ci-dessus. Le tribunal peut autoriser le reversement ou dispenser du paiement d'une partie des astreintes pour tenir compte du comportement de celui qui l'injonction a t adresse et des difficults qu'il a rencontres pour l'excuter".

Dans une telle hypothse, enfin, l'article L480-9 du Code de l'Urbanisme dispose que "si, l'expiration du dlai fix par le jugement, la dmolition, la mise en conformit ou la remise en tat ordonne n'est pas compltement acheve, le maire ou le fonctionnaire comptent peut faire procder d'office tous travaux ncessaires l'excution de la dcision de justice aux frais et risques du bnficiaire des travaux irrguliers ou de l'utilisation irrgulire du sol".

III.3) Au civil, saisis de conclusions tendant ce que soit prononce la dmolition d'une construction dont le permis aurait t pralablement annul, les Tribunaux disposent usuellement d'une certaine marge d'apprciation.

Le droit en la matire est toutefois actuellement encadr par deux articles du code de l'urbanisme.

Tout d'abord, l'article L480-13 du Code de l'Urbanisme rappelle que la dmolition ne peut intervenir que suit une annulation dfinitive du permis de construire par la juridiction administrative. Il prvoit en effet que "lorsqu'une construction a t difie conformment un permis de construire :

a) le propritaire ne peut tre condamn par un tribunal de l'ordre judiciaire la dmolir du fait de la mconnaissance des rgles d'urbanisme ou des servitudes d'utilit publique que si, pralablement, le permis a t annul pour excs de pouvoir par la juridiction administrative. L'action en dmolition doit tre engage au plus tard dans le dlai de deux ans qui suit la dcision devenue dfinitive de la juridiction administrative ;

b) le constructeur ne peut tre condamn par un tribunal de l'ordre judiciaire des dommages et intrts que si, pralablement, le permis a t annul pour excs de pouvoir ou si son illgalit a t constate par la juridiction administrative. L'action en responsabilit civile doit tre engage au plus tard deux ans aprs l'achvement des travaux".

L'article L480-14 du code l'Urbanisme est, quant lui, spcifique aux constructions leves dans les secteurs soumis des risques naturels prvisibles. Il prvoit que "la commune ou l'tablissement public de coopration intercommunale comptent en matire de plan local d'urbanisme peut saisir le tribunal de grande instance en vue de faire ordonner la dmolition ou la mise en conformit d'un ouvrage difi sans l'autorisation exige par le prsent livre ou en mconnaissance de cette autorisation dans un secteur soumis des risques naturels prvisibles. L'action civile se prescrit en pareil cas par dix ans compter de l'achvement des travaux".

Les secteurs soumis des risques naturels prvisibles sont dfinis par des plans spciaux.

Pour le reste, et selon une rponse ministrielle (Rp. min. n 43417 : JOAN Q 4 sept. 2000, p. 5165 ; JCP N oct. 2000, p. 1470), l'annulation d'un permis de construire prononce par le juge administratif n'impose pas systmatiquement la dmolition du btiment qui aurait t construit sur la base de cette autorisation.

Ainsi, il n'existe priori pas de dmolition d'office et le juge judiciaire dispose d'une marge d'apprciation (hors le cas de l'article L 480-14, voir ci-dessus).

Les tribunaux judiciaires ont ainsi pu, certaines occasions, n'accorder que de simples indemnisations en lieu et place des dmolitions demandes.

Par exemple : la dmolition d'un immeuble d'habitation pour des personnes modeste a pu tre dclare "socialement impossible". (CA Grenoble, 5 oct. 1978 : Quot. jur. 12 sept. 1978, p. 5). Ou encore, pour une prise en compte d'inconvnients sociaux (Cass. crim., 4 nov. 1998, n 6460).

De plus, les juges du fond peuvent refuser la dmolition lorsque les rgles d'urbanisme ont volu et autorisent les constructions litigieuses : celles-ci pourraient en effet tre reconstruites au mme endroit (Cass. 3e civ., 25 nov. 1998 : Bull. civ. 1998, III, n 225 ; JCP G 1999, IV, 1056 ; Constr.-urb. 1999, comm. n 108, P. Cornille ; Gaz. Pal. 7-9 mars 1999, pan. jurispr. p. 55).

Il en est de mme lorsqu'une rgularisation est possible. On notera, cet gard que le Conseil d'Etat a estim qu'une rgularisation par la dlivrance d'un permis de construire pouvait intervenir, mme si la dmolition avait dj t ordonne par le juge pnal, ce qui est de nature rendre non effective cette injonction. (CE, 8 juill. 1996, Piccinini : D. 1996, inf. rap. p. 208 ; JCP G 1996, IV, 2230 ; BJDU 4/1996, p. 299 ; Dr. adm. 1996, comm. n 590 ; Rec. CE 1996, p. 271). Il en sera, fortiori, de mme lorsque la dmolition a t ordonn par le juge civil.

Plus gnralement, si l'annulation est intervenue uniquement pour un moyen de lgalit externe et qu'au fond elle n'est pas contraire aux dispositions d'urbanisme applicables, sous rserve d'une demande et de la dlivrance d'un permis de rgularisation, le juge civil aura tendance refuser d'ordonner la dmolition.

Inversement, il a t dcid que la dmolition doit tre ordonne par les juges du fond, en cas de mconnaissance avre d'une rgle d'urbanisme, ds lors que l'impossibilit de mise en conformit de l'ouvrage n'est pas conteste (Cass. 3e civ., 22 mai 1997 : JCP N 1998, p. 761, comm. A. Chaibou. - Cass. 3e civ., 11 fvr. 1998 ; RD imm. 1998, p. 608. - Cass. 3e civ., 30 sept. 1998 : Bull. civ. 1998, III, n 185 ; RD imm. prc., p. 608 ; AJDI 1999, p. 536, note H. Fabre-Luce).

La Cour de cassation a galement pu prciser, sur la question de l'intrt agir, que la dmolition doit tre motive et cantonne aux dommages au voisin (Cass. 3e civ., 12 janv. 1982 : D. 1982, inf. rap. p. 209).

IV) L'incidence des procdures sur la caducit des autorisations d'urbanisme
Selon le 1er alina de l'article R 424-17 du Code de l'Urbanisme, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2007, "le permis de construire, d'amnager ou de dmolir est prim si les travaux ne sont pas entrepris dans le dlai de deux ans compter de la notification mentionne l'article R. 424-10 ou de la date laquelle la dcision tacite est intervenue".

Si par le pass, l'incidence des recours contentieux sur cette dure de validit des autorisations d'urbanisme a pu poser des difficults, celles-ci ont toutefois t, priori, leves par le nouvel article R 424-19, du code de l'urbanisme, qui prvoit dsormais que "en cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la dcision de non-opposition la dclaration pralable ou de recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, le dlai de validit prvu l'article R. 424-17 est suspendu jusqu'au prononc d'une dcision juridictionnelle irrvocable", c'est dire d'un jugement ou d'un arrt dfinitif et in-susceptible de voie de recours, ordinaire ou extraordinaire.

Cette solution, nouvelle, prsente l'avantage de ne pas obliger le constructeur commencer les travaux pour proroger artificiellement la dure de validit du permis.

par Matre Pierre Bousquet, Avocat au Barreau de Paris
Article jour de la rforme du Code de l'Urbanisme, entre en vigueur le 1er octobre 2007.

    
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