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 La preuve de l'existence et de l'tendue du mandat de gestion immobilire dlivr un professionnel ne peut tre rapporte que par crit

         
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: 21/02/2008

: La preuve de l'existence et de l'tendue du mandat de gestion immobilire dlivr un professionnel ne peut tre rapporte que par crit    06, 2008 2:57 pm

La preuve de l'existence et de l'tendue du mandat de gestion immobilire dlivr un professionnel ne peut tre rapporte que par crit

Cass / Civ - 5 juin 2008 - Cassation
Numro de Pourvoi : 04-16368
Rsum express :
Le juge ne peut pas dclarer la vente parfaite en se fondant sur l'existence d'un mandat apparent et estimer que les locataires pouvaient lgitimement croire que la socit immobilire avait le pouvoir de grer le bien et de dlivrer un cong pour vente au nom du bailleur. Le propritaire d'un bien immobilier n'est donc pas engag s'il n'a pas sign avec l'agence immobilire une convention crite qui prcise l'tendue des pouvoirs de cette dernire et qui l'autorise expressment recevoir des biens, sommes ou valeurs, l'occasion de la gestion dont elle est charge.

Sur le moyen relev d'office aprs avis donn aux conseils des parties, conformment l'article 1015 du code de procdure civile :

Vu les articles 1er et 6 de la loi (n70-9) du 2 janvier 1970 et l'article 64 du dcret (n72-678) du 20 juillet 1972, dans leur rdaction applicable en la cause ;

Attendu que selon les dispositions des deux premiers de ces textes, qui sont d'ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manire habituelle, se livrent ou prtent leur concours aux oprations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, la gestion immobilire, doivent tre rdiges par crit ; que suivant le troisime, le titulaire de la carte professionnelle "gestion immobilire" doit dtenir, moins qu'il reprsente la personne morale qu'il administre, un mandat crit qui prcise l'tendue de ses pouvoirs et qui l'autorise expressment recevoir des biens, sommes ou valeurs, l'occasion de la gestion dont il est charg ; qu'il en rsulte que la preuve de l'existence et de l'tendue du mandat de gestion immobilire dlivr un professionnel ne peut tre rapporte que par crit ; que le mandat apparent ne peut tenir en chec ces rgles impratives ;

Attendu que M. et Mme Y..., locataires d'une maison usage d'habitation appartenant M. X..., qui avaient reu de la socit Ferret immobilier un cong avec offre de vente au prix de 900 000 francs, ont dclar accepter cette offre par lettre recommande du 24 fvrier 2000 tandis que, par correspondance du mme jour, la socit Ferret immobilier leur faisait part du retrait de cette offre ; qu'ils ont assign M. X... et la socit Ferret immobilier en demandant qu'il soit constat que la vente tait parfaite ; que la cour d'appel a fait droit leurs prtentions l'encontre de M. X... et a condamn l'agent immobilier payer certaines sommes celui-ci titre de dommages-intrts ;

Attendu que pour dcider que M. X... tait engag par l'offre de vente dlivre M. et Mme Y... et que la vente tait parfaite, la cour d'appel s'est fonde sur l'existence d'un mandat apparent en retenant que les locataires pouvaient lgitimement croire que la socit Ferret immobilier avait le pouvoir de grer le bien et de dlivrer un cong pour vente au nom du bailleur ;

En quoi la cour d'appel a viol les textes susviss ;

Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les griefs du pourvoi principal ni sur ceux du pourvoi incident :
Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrt rendu le 3 novembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ;
Remet, en consquence, la cause et les parties dans l'tat o elles se trouvaient avant ledit arrt et, pour tre fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement compose ;

M. Bargue, Prsident
    
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: 441
: 262
: 21/02/2008

: Commentaire de jurisprudence    06, 2008 2:59 pm

En l'espce, aprs avoir reu de la part de l'agence immobilire, un cong avec offre de vente de la maison qu'ils louaient, les locataires dclarent accepter l'offre par lettre recommande. Toutefois, le mme jour, l'agence leur fait part du retrait de cette offre. Estimant la vente parfaite, les locataires portent l'affaire en justice. Le juge du fond estime que le propritaire est engag par l'offre de vente en raison de l'existence d'un mandat apparent, et retient que les locataires pouvaient lgitimement croire que l'agence immobire avait le pouvoir de grer le bien et de dlivrer un cong pour vente au nom du bailleur.
Toutefois, le pourvoi form par le propritaire de la maison conduit la cassation de cet arrt, sous le visa de la loi de 1970 et du dcret de 1972. Dans un attendu de principe, la Cour de cassation estime que selon les dispositions de ces textes, qui sont d'ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manire habituelle, se livrent ou prtent leur concours aux oprations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, la gestion immobilire, doivent tre rdiges par crit. En outre, le titulaire de la carte professionnelle "gestion immobilire" doit dtenir, moins qu'il reprsente la personne morale qu'il administre, un mandat crit qui prcise l'tendue de ses pouvoirs et qui l'autorise expressment recevoir des biens, sommes ou valeurs, l'occasion de la gestion dont il est charg ;
Ds lors, la preuve de l'existence et de l'tendue du mandat de gestion immobilire dlivr un professionnel ne peut tre rapporte que par crit, et le mandat apparent ne peut tenir en chec ces rgles impratives. Dans ces conditions, en l'absence de convention crite entre le propritaire de la maison et l'agence immobilire, prcisant l'tendue des pouvoirs de cette dernire et qui l'autorise expressment recevoir des biens, sommes ou valeurs, l'occasion de la gestion dont il est charg, le propritaire ne peut pas tre engag par un acte dlivr par l'agence sans son accord. Les locataires ne peuvent pas en l'espce se prvaloir d'une vente parfaite, mais pourront se retourner contre l'agence pour obtenir des dommages et intrts.
Cet arrt apporte donc des renseignements supplmentaires, par rapport l'arrt du 31 janvier 2008, puisque la Cour de cassation estime que le mandat crit doit prciser l'tendue des pouvoirs de l'agence immobilire et autoriser expressment cette dernire recevoir des biens, sommes ou valeurs, l'occasion de la gestion dont il est charg.
    
 
La preuve de l'existence et de l'tendue du mandat de gestion immobilire dlivr un professionnel ne peut tre rapporte que par crit
          
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