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 Le locataire exerant une profession librale autorise n'est pas responsable des troubles causs par ses patients dans les parties communes de l'immeuble

         
avocatn



: 441
: 262
: 21/02/2008

: Le locataire exerant une profession librale autorise n'est pas responsable des troubles causs par ses patients dans les parties communes de l'immeuble    26, 2008 5:55 pm

Le locataire exerant une profession librale autorise n'est pas responsable des troubles causs par ses patients dans les parties communes de l'immeuble


Cass / Civ - 19 novembre 2008 - Rejet
Numro de Pourvoi : 07-15508
Rsum express :
La Cour de cassation a estim que le mdecin qui exerce son activit professionnelle dans les lieux lous n'est pas responsable, au sens du Code civil, des dgradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes qui viennent le consulter en tant que tel, dans les parties communes de l'immeuble. La demande de rsiliation du bail effectue par le propritaire en raison des troubles constats dans les parties communes de l'immeuble, est refuse.



Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrt attaqu (Paris, 20 mars 2007), que l'Acadmie des inscriptions et belles lettres (l'Acadmie), propritaire d'un appartement, l'a donn bail aux poux X... en autorisant M. X... y exercer sa profession de mdecin ; que suite des troubles constats dans les parties communes de l'immeuble, elle a assign les preneurs en rsiliation de leur bail ;

Attendu que l'Acadmie fait grief l'arrt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1) - Que le preneur est tenu d'user de la chose loue en bon pre de famille ; qu'il est tenu des dgradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ; que le mdecin qui exerce son activit professionnelle dans les lieux lous est responsable des dgradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes qui viennent le consulter en tant que tel ; qu'en l'espce, en retenant que les poux X... ne sauraient tre personnellement tenus pour responsables du comportement de certains patients du docteur X... qui troublent la quitude des habitants de l'immeuble et l'occupation paisible de l'immeuble, et affectent l'hygine des parties communes en y laissant des dtritus, notamment des seringues, voire en les utilisant comme lieux d'aisance, la cour d'appel a viol les articles 1728, 1729, 1735 et 1184 du code civil ;

2) - Que les conventions lgalement formes tiennent lieu de loi ceux qui les ont faites ; que l'on peut s'engager, par convention, rpondre du fait d'autrui ; qu'il rsulte du protocole d'accord du 4 juin 2003 que les poux X... se sont engags veiller ce que la tranquillit de l'immeuble et de ses occupants ne soit pas perturbe, sous la sanction de la clause rsolutoire figurant l'article X du bail du 19 dcembre 1995 ; qu'en l'espce, en retenant que les poux X... n'taient pas personnellement responsables des atteintes la tranquillit de l'immeuble et de ses occupants aprs avoir constat que les patients du docteur X... avaient continu de troubler la quitude de l'immeuble aprs la signature du protocole, la cour d'appel a viol les articles 1134 et 1184 du code civil ;

3) - Qu'en s'abstenant de rechercher comme le lui demandait l'Acadmie, si le fait pour le docteur X... de laisser attendre ses patients dans les parties communes de l'immeuble au lieu de les installer dans sa salle d'attente, et de leur interdire l'accs aux toilettes du cabinet en les laissant uriner et dfquer dans les parties communes de l'immeuble, ne constituait pas une faute de sa part, justifiant la rsiliation du bail aux torts des poux X..., la cour d'appel a priv sa dcision de base lgale au regard des articles 1134, 1728, 1729, 1735 et 1184 du code civil ;

4) - Que dans un immeuble en coproprit, le preneur autoris exercer une activit, doit exercer celle-ci en respectant la destination de l'immeuble ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y tait invite, si les conditions trs particulires dans lesquelles le docteur X... exerait son activit taient compatibles avec la destination bourgeoise de l'immeuble, la cour d'appel a priv sa dcision de base lgale au regard des articles 1728 et 1729 du code civil, ensemble l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu, d'une part, que l'Acadmie ne s'tant pas prvalue, l'appui de sa demande en rsiliation, du protocole d'accord du 4 juin 2003, le moyen est de ce chef nouveau, mlang de fait et de droit ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constat la prsence d'un interphone que les poux X... avaient fait installer afin de filtrer les accs au btiment, relev que le fait que l'Acadmie reprochait au docteur X... d'exercer son activit auprs d'une clientle "qu'il ne devrait pas recevoir dans un immeuble bourgeois" ne s'appuyait sur aucun comportement fautif des preneurs au titre de l'accueil des patients frquentant le cabinet, et retenu, bon droit, que l'autorisation donne par le bail ce praticien d'exercer sa profession de mdecin dans les lieux lous impliquait le droit pour l'intress d'accueillir tous patients, lesquels ne constituent pas des personnes de la maison au sens de l'article 1735 du code civil, la cour d'appel, qui n'tait pas tenue de suivre les parties dans le dtail de leur argumentation ni de procder une recherche que ses constatations rendaient inoprante, en a exactement dduit que les poux X... ne pouvaient tre personnellement tenus pour responsables du comportement de certains des patients du docteur X... dans les parties communes de l'immeuble ;

D'o il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fond pour le surplus ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature permettre l'admission du pourvoi ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

M. Wever, Prsident
    
avocatn



: 441
: 262
: 21/02/2008

: commentaire de jurisprudence    26, 2008 5:56 pm

En l'espce, le propritaire d'un appartement accepte de le donner en location un couple, tout en autorisant l'poux exercer en ce lieu sa profession de mdecin spcialiste. Les parties ont galement sign un protocole d'accord, par le lequel les locataires se sont engags veiller ce que la tranquillit de l'immeuble et de ses occupants ne soit pas perturbe par cette activit, sous la sanction de la clause rsolutoire.
Toutefois, les copropritaires de l'immeuble se sont plaints de dsordres causs, dans les parties communes de l'immeuble, par les patients du mdecin, tels que la prsence d'odeur d'urine et de dtritus sur le sol, dont des seringues.
Le propritaire dcide donc d'assigner les preneurs en rsiliation de leur bail sur le fondement du Code civil.
Les juges du fond, ayant constat la prsence d'un interphone que les locataires avaient fait installer afin de filtrer les accs au btiment, puis relev l'absence de comportement fautif de la part des preneurs au titre de l'accueil des patients frquentant le cabinet, ont retenu que l'autorisation donne par le bail ce praticien d'exercer sa profession de mdecin dans les lieux lous impliquait le droit pour l'intress d'accueillir tous patients, lesquels ne constituent pas des personnes de la maison au sens de l'article 1735 du code civil. Ds lors, ils jugent que les locataires ne pouvaient tre personnellement tenus pour responsables du comportement de certains des patients du docteur dans les parties communes de l'immeuble.
Notons que cette dcision aurait pu tre diffrente, si le propritaire s'tait prvalu l'appui de sa demande en rsiliation, non pas de la violation du Code civil, mais du protocole d'accord par lequel le locataire s'engageait personnellement veiller ce que la tranquillit de l'immeuble et de ses occupants ne soit pas perturbe par son activit professionnelle. Il aurait t alors question du non-respect d'un engagement contractuel, avec application de la clause rsolutoire prvue cet effet, et non de la violation des rgles communes aux baux pour l'application desquelles il doit tre dmontr que le locataire a commis une faute.
    
 
Le locataire exerant une profession librale autorise n'est pas responsable des troubles causs par ses patients dans les parties communes de l'immeuble
          
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» Meurtre mystrieux en fort de Chantilly

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