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 Validit du pacte de prfrence figurant dans l'acte notari de cession portant sur un terrain d'origine communale

         
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: 5321
: 19/01/2008

: Validit du pacte de prfrence figurant dans l'acte notari de cession portant sur un terrain d'origine communale    13, 2009 1:05 pm

Validit du pacte de prfrence figurant dans l'acte notari de cession portant sur un terrain d'origine communale


Cass / Civ - 23 septembre 2009 - Rejet
Numro de Pourvoi : 08-18187
Rsum express :
Est valable la stipulation contractuelle intitule pacte de prfrence, librement convenue entre les acheteurs et la commune afin de fixer au jour de la vente un prix de revente, la commune, de la proprit si elle intervient avant 20 ans, dans le but d'empcher la spculation sur le bien dans un contexte marqu par la raret de l'offre et le "dcrochage" des possibilits financires de la plupart des mnages par rapport l'envole des prix de l'immobilier sur la commune. Aprs avoir constat que les acheteurs avaient bnfici en contrepartie de l'acceptation du pacte de prfrence, de la possibilit d'accder un march protg de la spculation immobilire, le juge du fond pouvait en dduire que la clause ne portait pas atteinte au droit de proprit.


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrt suivant :



Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrt attaqu (Pau, 24 avril 2008), que par acte notari du 23 mai 2003, la commune de Saint-Pe-sur-Nivelle a vendu M. X... et Mme Y... un lot d'une superficie de 999 m dans un lotissement communal, au prix de 42 685 euros ; que dans un paragraphe intitul "conditions particulires imposes par la commune - Pacte de prfrence", l'acte de vente comportait une clause, valable pendant vingt ans, prvoyant qu'avant toute revente un tiers, le rachat du terrain devrait tre propos la commune ; que la clause prcisait que le prix de revente du terrain nu ne pourrait excder le prix d'acquisition initial, ractualis en fonction de la variation de l'indice INSEE du cot de la construction, et que le prix du terrain avec une construction serait gal au prix de vente du terrain nu major du prix de revient de la construction, valu par un expert ; que M. X... et Mme Y... ayant, le 21 octobre 2006, sign un compromis de vente de leur terrain au prix de 120 000 euros, la commune les a aviss qu'elle entendait exercer son droit de priorit au prix d'acquisition ractualis en fonction de l'rosion montaire ; que M. X... et Mme Y... ont alors assign la commune pour faire annuler la clause instituant, son profit, un droit de priorit ;

Attendu M. X... et Mme Y... font grief l'arrt de les dbouter de leur demande, alors, selon le moyen, que le pacte de prfrence qui impose au promettant, au cas o il dciderait d'aliner le bien, de donner prfrence au bnficiaire du pacte, un prix prdtermin dans le contrat, constitue une atteinte au droit de proprit lorsque la dure de cet engagement est de vingt ans de sorte que la clause instituant un tel pacte doit tre annule ; qu'en dcidant le contraire, tout en constatant que le contrat conclu entre M. X... et Mme Y... et la commune stipulait que les premiers s'engageaient, au cas o ils dcideraient de vendre, donner prfrence la commune, un prix prdtermin au contrat, pendant une dure de vingt ans, la cour d'appel a viol l'article 544 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relev, par motifs propres et adopts, que la stipulation avait t librement convenue, qu'elle avait pour but, en fixant d'ores et dj un prix, institu pour une dure de vingt ans, d'empcher la spculation sur le bien dans un contexte marqu par la raret de l'offre et le "dcrochage" des possibilits financires de la plupart des mnages par rapport l'envole des prix de l'immobilier, et que M. X... et Mme Y... avaient bnfici en contrepartie de son acceptation de la possibilit d'accder un march protg de la spculation immobilire, la cour d'appel, qui a retenu bon droit que les modalits stipules, notamment quant la dure de validit de la clause, n'taient pas, au regard de la nature et de l'objet de l'opration ralise, constitutives d'une atteinte au droit de proprit, en a exactement dduit que la demande en nullit devait tre rejete ;

D'o il suit que le moyen n'est pas fond ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, M. X... et Mme Y... aux dpens ;

Vu l'article 700 du code de procdure civile, rejette la demande de M. X... et de Mme Y... et les condamne, ensemble, payer la commune de Saint-Pe-sur-Nivelle la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jug par la Cour de cassation, troisime chambre civile, et prononc par le prsident en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au prsent arrt

Moyen produit par la SCP Ancel et Couturier-Heller, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y... ;

Le moyen reproche l'arrt attaqu d'avoir dbout M. X... et Mme Y... de leur demande tendant l'annulation de la clause intitule pacte de prfrence stipule l'acte de vente du 23 mai 2003 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les poux X... contestent nanmoins la validit de la clause qualifie comme ci-dessus pacte de prfrence, en faisant essentiellement valoir que le prix de rachat pay par la commune serait drisoire par rapport au march immobilier pour un bien quivalent, ce qui constitue une atteinte intolrable leur droit de proprit ; qu'ils ajoutent qu'un prix n'est pas fix, lorsqu'une clause de prfrence est souscrite, s'il doit tre ultrieurement dtermin en fonction de travaux dont ni l'importance, ni le cot ne sont dtermins et qui ne rsultent que de la volont d'une seule partie ;

La stipulation selon laquelle, aux termes de la clause litigieuse, lors de la revente d'un terrain nu, son prix ne pourra excder le prix d'acquisition initial ractualis le cas chant en fonction de l'rosion montaire calcule par la variation de l'indice INSEE du cot de la construction et, dans l'hypothse o le terrain est revendu avec une construction, le prix de la vente du terrain nu est major du prix de revient de la construction telle qu'elle se prsente au jour de la proposition de vente, lui-mme pouvant tre major par un coefficient d'rosion montaire, ne constitue pas la stipulation d'un prix drisoire, d'autant que les poux X... avaient bnfici, en contrepartie de l'acceptation de celle-ci, de la possibilit d'accder un march protg par la spculation immobilire ;

D'autre part, la condition potestative n'est une cause de nullit que lorsqu'elle est potestative de la part de celui qui s'oblige et non de part de celui envers qui l'obligation est contracte ; qu'en l'occurrence, la nullit n'est pas encourue, que la ralisation des travaux dpendait effectivement de la seule volont des poux X... mais que cette ralisation ne saurait crer d'obligation que pour la commune tenue, le cas chant, de payer un prix major en consquence, en sorte que les poux X... n'apparaissent pas fonds se prvaloir d'un dfaut de dtermination du prix, lequel est, en fonction de l'tat de la construction telle qu'elle se prsente le jour de la proposition de vente, objectivement dterminable par des lments ne dpendant pas de la seule volont d'une des parties ;

Par des motifs que la Cour adopte comme rpondant au moyen repris en cause d'appel, le premier juge a pertinemment retenu, aprs avoir observ que l'ventuelle lsion susceptible d'tre subie par le promettant du fait d'une revente au bnficiaire du pacte au prix convenu ne pouvait rsulter que des conditions mmes dans lesquelles s'tait opre cette vente et ne pouvait tre value qu'aprs sa conclusion ; qu'en tout tat de cause, l'acte pouvant alors tre rescinde ne pouvait tre que la revente et non pas le pacte de prfrence dterminant les conditions de celle-ci, dans l'hypothse par nature alatoire o elle devait avoir lieu ;

L'argumentation des poux X... ne saurait davantage prosprer au titre d'une vente rmr, la commune ne bnficiant pas d'une facult unilatrale de rachat au sens des dispositions de l'article 1659 du Code civil.

Les conditions stipules, et notamment la fixation de la dure de validit de la clause vingt ans, n'apparaissent pas, au regard de la nature et de l'objet de l'opration ralise, constitutives d'une atteinte au droit de proprit des poux X...

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le pacte de prfrence librement convenu, fixant d'ores et dj un prix, institu pour une dure de vingt ans, destin, dans un contexte marqu par la raret de l'offre et le dcrochage des possibilits financires de la plupart des mnages par rapport l'envole des prix de l'immobilier, priver l'acqureur retenu pour favoriser son acquisition, de la possibilit de spculer sur un bien, n'a pas de cause illicite ; et l'ventuelle lsion susceptible d'tre subie par le promettant du fait d'une revente que au bnficiaire du pacte au prix convenu, ne peut rsulter que des conditions mmes dans lesquelles s'est opre cette revente, et ne peut tre value qu'aprs sa conclusion ; en tout tat de cause, l'acte pouvant alors tre rescind ne peut tre que la revente, et non pas le pacte de prfrence dterminant les conditions de celle-ci, dans l'hypothse par nature alatoire o elle devrait avoir lieu ;

La demande en annulation de la clause sera rejete

ALORS QUE le pacte de prfrence qui impose au promettant, au cas o il dciderait d'aliner le bien, de donner prfrence au bnficiaire du pacte, un prix prdtermin dans le contrat, constitue une atteinte au droit de proprit lorsque la dure de cet engagement est de vingt ans, de sorte que la clause instituant une tel pacte doit tre annule ; qu'en dcidant le contraire, tout en constatant que le contrat conclu entre M. X... et Mme Y... et la commune stipulait que les premiers s'engageaient, au cas o ils dcideraient de vendre, donner prfrence la commune, un prix prdtermin au contrat, pendant une dure de vingt ans, la cour d'appel a viol l'article 544 du Code civil.


    
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: Commentaire de jurisprudence    13, 2009 1:06 pm

Par acte notari rdig en 2003, une commune vend un couple un lot d'une superficie de 999 m2 dans un lotissement communal, au prix de 42.685 euros. L'acte notari contient un paragraphe intitul "conditions particulires imposes par la commune - Pacte de prfrence", dans lequel figurent les mentions suivantes : avant toute revente un tiers dans les 20 annes qui suivent la signature de l'acte, le rachat du terrain doit tre propos la commune ; le prix de revente du terrain nu ne pourra alors excder le prix d'acquisition initial, ractualis en fonction de la variation de l'indice INSEE du cot de la construction ; le prix du terrain avec une construction sera gal au prix de vente du terrain nu major du prix de revient de la construction, valu par un expert.

Trois ans plus tard, les propritaires du terrain qui n'avaient pas difi de construction, signent un compromis de vente de leur terrain au prix de 120.000 euros. La commune les avise qu'elle entend exercer son droit de priorit au prix d'acquisition ractualis en fonction de l'rosion montaire, soit un prix proche de celui d'acquisition. Les propritaires dcident d'assigner la commune pour faire annuler le pacte de prfrence, estimant qu'elle portait atteinte leur droit de proprit.

Dbout de leur action par les juges du fond, les propritaires forment un pourvoi. La Cour de cassation les dboute galement de leur action en estimant que la stipulation contractuelle avait t librement convenue, qu'elle avait pour but, en fixant d'ores et dj un prix, institu pour une dure de 20 ans, d'empcher la spculation sur le bien dans un contexte marqu par la raret de l'offre et le "dcrochage" des possibilits financires de la plupart des mnages par rapport l'envole des prix de l'immobilier. Elle ajoute que les propritaires avaient bnfici en contrepartie de l'acceptation du pacte de prfrence de la possibilit d'accder un march protg de la spculation immobilire, de sorte que les modalits stipules, notamment quant la dure de validit de la clause, n'taient pas, au regard de la nature et de l'objet de l'opration ralise, constitutives d'une atteinte au droit de proprit.

En consquence, n'a pas de cause illicite, le pacte de prfrence librement convenu, fixant d'ores et dj un prix, institu pour une dure dtermine, destin, dans un contexte marqu par la raret de l'offre et le dcrochage des possibilits financires de la plupart des mnages par rapport l'envole des prix de l'immobilier, priver l'acqureur retenu de la possibilit de spculer sur un bien, alors mme que le prix attractif qui lui a t propos avait pour objectif de favoriser son accession la proprit.

Cette dcision encourage et soutient les communes cder prix attractif une partie de leurs terrains communaux des mnages revenus modestes, afin de faciliter leur accession la proprit, tout en s'assurant que l'avantage concd ne participe pas la spculation immobilire sur leur territoire.
    
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