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 Elments justifiant le rejet d'une demande de dplafonnement du loyer du bail renouvel

         
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: 19/01/2008

: Elments justifiant le rejet d'une demande de dplafonnement du loyer du bail renouvel    16, 2009 1:54 pm

Elments justifiant le rejet d'une demande de dplafonnement du loyer du bail renouvel




Cass / Civ - 25 novembre 2009 - Rejet
Numro de Pourvoi : 08-21049
Rsum express :
Si le bail initial interdisait au preneur de donner son fonds de commerce en location grance, ds lors que la bailleresse a drog ponctuellement cette interdiction et autoris le locataire donner son fonds de commerce en location grance, cette autorisation donne lors du renouvellement du bail expir n'a en consquence pas entran de modification notable des obligations des parties pendant l'excution du bail renouveler. En outre, l'adjonction d'une terrasse couverte et installe aprs autorisation sur le domaine public ne constitue pas un motif de dplafonnement, car les travaux de nature prcaire concernaient le domaine public et non les lieux lous.



Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 25 novembre 2009
N de pourvoi: 08-21049
Publi au bulletin Rejet

M. Lacabarats (prsident), prsident
SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Piwnica et Molini, avocat(s)


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrt suivant :



Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrt attaqu (Paris, 25 septembre 2008) que Mme X..., aux droits de laquelle vient la socit civile immobilire La Rotonde, a donn bail en renouvellement le 31 dcembre 1996 un local usage commercial la socit Le Cap, pour une dure de neuf ans compter du 1er janvier 1997 ; que le bail s'est poursuivi par tacite reconduction son expiration ; que la bailleresse a fait dlivrer la locataire un cong avec offre de renouvellement avec fixation d'un nouveau loyer puis l'a assigne le 4 avril 2007 afin de voir fixer le loyer du bail renouvel ;

Attendu que la SCI La Rotonde fait grief l'arrt de fixer un loyer plafonn, alors, selon le moyen :

1/ que conformment l'article L. 145 34 du code de commerce et de l'article 23 3 du dcret du 30 septembre 1953, la modification notable des lments mentionns par l'article L. 145 33 du code de commerce, de nature constituer un motif de dplafonnement, doit tre intervenue au cours du bail expir ; qu'il en est ainsi dans le cas d'une modification contractuelle des obligations des parties ; qu'en l'espce, la SCI La Rotonde a donn la socit Le Cap l'autorisation de donner son fonds de commerce en location grance lors du renouvellement du bail expir, ce qui constitue une modification contractuelle prendre en compte lors du seconde renouvellement du bail ; qu'en ne l'admettant pas et en refusant le dplafonnement du loyer, la cour d'appel a viol les textes susviss ;


2/ que conformment l'article L. 145 34 du code de commerce et aux articles 23 1 et 23 3 du dcret du 30 septembre 1953, la modification des conditions d'exploitation des lieux lous par l'adjonction d'une terrasse couverte et installe aprs autorisation sur le domaine public constitue un motif de dplafonnement ; qu'en l'espce, la socit Le Cap a obtenu de la mairie l'autorisation d'occuper le domaine public et a fait raliser une terrasse couverte et close en modifiant la faade et en installant deux vrandas vitres et chauffes ; qu'en refusant de retenir ces travaux comme motif de dplafonnement raison du caractre prcaire de l'autorisation d'occupation, la cour d'appel, qui n'a pas recherch si, la date de renouvellement, ces travaux ne constituaient pas une modification notable des caractristiques des lieux lous dans les conditions d'exploitation, a, en statuant ainsi, priv sa dcision de base lgale au regard des textes susviss ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relev que si le bail initial interdisait au preneur de donner son fonds de commerce en location grance, la bailleresse avait drog ponctuellement cette interdiction et indiqu dans le dernier bail qu'elle autorisait le locataire donner son fonds de commerce en location grance, la cour d'appel en a exactement dduit que cette autorisation donne lors du renouvellement du bail expir n'avait pas entran de modification notable des obligations des parties pendant l'excution du bail renouveler ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que les travaux effectus par la locataire, consistant en l'installation d'une terrasse close et couverte sur la voie publique, concernaient le domaine public et non les lieux lous et qu'ils lui permettaient seulement d'utiliser le domaine public titre prcaire, la cour d'appel, qui n'tait pas tenue de procder une recherche que ses constatations rendaient inoprante, a pu en dduire qu'il n'y avait pas lieu dplafonnement de ce chef ;

D'o il suit que le moyen n'est pas fond ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI La Rotonde aux dpens ;

Vu l'article 700 du code de procdure civile, rejette toute demande de ce chef ;

Ainsi fait et jug par la Cour de cassation, troisime chambre civile, et prononc par le prsident en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au prsent arrt.

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molini, avocat aux Conseils, pour la SCI La Rotonde.

Le moyen fait grief l'arrt infirmatif attaqu d'avoir fix le loyer de renouvellement d, compter du 1er juillet 2006, par la St LE CAP la SCI LA ROTONDE la somme de 14 532 ,

AUX MOTIFS QUE la St LE CAP soutient qu'un accord serait intervenu entre les parties sur la fixation d'un loyer annuel de 13 739 et invoque un change de correspondances entre les mandataires des parties ; que par lettre du 16 juin 2006, le cabinet CERSOY & GIRARD l'a informe que le loyer trimestriel s'tablit aprs rvision la somme de 3434 , que par lettre du 28 juin 2006, le cabinet SCHMITT et associs a accept le nouveau loyer en prcisant qu'il s'agit d'un renouvellement et non d'une rvision ; que par lettre du 4 aot, le cabinet CERSOY & GIRARD a rpondu qu'il avait envoy l'avis de rvision par erreur et qu'il convenait de procder un renouvellement de bail que le propritaire ferait par acte notari ; qu'il n'en rsulte pas la dmonstration d'un accord des parties sur le principe d'un renouvellement du bail au prix trimestriel de 3434 ; que les parties ne contestent pas que le renouvellement doit tre fix conformment aux usages de la rgion parisienne au 1er juillet 2006 ; que le premier juge a estim que l'autorisation de donner les lieux en location grance accorde par un courrier du 24 octobre 1996 constituait une modification notable des obligations respectives des parties et justifiait le dplafonnement ; que la SCI LA ROTONDE reprend en cause d'appel les travaux d'amlioration consistant pour le preneur en l'installation d'une terrasse close et couverte sur la voie publique lors du bail prcdent le bail expir ; que le bail initial interdisait au preneur de donner son fonds de commerce en location grance, que le bailleur a toutefois drog ponctuellement cette interdiction et indiqu dans le dernier bail qu'elle autorisait le locataire donner son fonds de commerce en location grance ; que cette autorisation donne lors du renouvellement du bail expir n'a pas entran de modification notable des obligations des parties pendant l'excution du bail renouveler ; que par ailleurs, les travaux effectus par le locataire concernent le domaine public et non les lieux lous ; qu'ils lui permettent simplement d'utiliser le domaine public titre prcaire, qu'il n'y a donc par lieu dplafonnement ; que le loyer de renouvellement s'tablit donc la somme de 14 532 par application des indices ;

1 ) ALORS QUE conformment l'article L. 145-34 du code de commerce et de l'article 23-3 du dcret du 30 septembre 1953, la modification notable des lments mentionns par l'article L. 143-33 du code de commerce, de nature constituer un motif de dplafonnement, doit tre intervenue au cours du bail expir ; qu'il en est ainsi dans le cas d'une modification contractuelle des obligations des parties ; qu'en l'espce, la SCI LA ROTONDE a donn la St LE CAP l'autorisation de donner son fonds de commerce en location grance lors du renouvellement du bail expir, ce qui constitue une modification contractuelle notable prendre en compte lors du second renouvellement du bail ; qu'en ne l'admettant pas et en refusant le dplafonnement du loyer, la cour d'appel a viol les textes susviss ;

2 ) ALORS QUE conformment l'article L. 145-34 du code de commerce et aux articles 23-1 et 23-3 du dcret du 30 septembre 1953, la modification des conditions d'exploitation des lieux lous par l'adjonction d'une terrasse couverte et installe, aprs autorisation, sur le domaine public constitue un motif de dplafonnement ; qu'en l'espce, la St LE CAP a obtenu de la mairie l'autorisation d'occuper le domaine public et a fait raliser une terrasse couverte et close en modifiant la faade et en installant deux vrandas vitres et chauffes ; qu'en refusant de retenir ces travaux comme un motif de dplafonnement, raison du caractre prcaire de l'autorisation d'occupation, la cour d'appel qui n'a pas recherch si, la date du renouvellement, ces travaux ne constituaient pas une modification notable des caractristiques des lieux lous dans les conditions d'exploitation a, en statuant ainsi, priv sa dcision de base lgale au regard des textes susviss.

    
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: Commentaire De Jurisprudence    16, 2009 1:54 pm

En l'espce, une SCI a donn bail en renouvellement un local usage commercial une socit, pour une dure de neuf ans. Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction son expiration. La bailleresse a fait dlivrer la locataire un cong avec offre de renouvellement avec fixation d'un nouveau loyer, puis l'a assigne afin de voir fixer le loyer du bail renouvel, estimant que le loyer devait tre dplafonn.

A l'appui de sa demande, elle invoque le fait que si elle avait donn la locataire l'autorisation de donner son fonds de commerce en location grance lors du renouvellement du bail expir, cela n'enlevait en rien le fait qu'il y avait eu une modification contractuelle prendre en compte lors du second renouvellement du bail. Ensuite, elle constate que la locataire avait obtenu de la mairie l'autorisation d'occuper le domaine public et qu'elle avait fait raliser une terrasse couverte et close en modifiant la faade et en installant deux vrandas vitres et chauffes.

Le juge du fond dbouta la SCI de sa demande, estimant que les conditions lies au dplafonnement du loyer n'taient pas runies. La Cour de cassation saisie d'un pourvoi statua dans le mme sens.
En effet, pour la Cour "si le bail initial interdisait au preneur de donner son fonds de commerce en location grance, la bailleresse avait drog ponctuellement cette interdiction et indiqu dans le dernier bail qu'elle autorisait le locataire donner son fonds de commerce en location grance", de sorte que cette autorisation donne lors du renouvellement du bail expir n'avait pas entran de modification notable des obligations des parties pendant l'excution du bail renouveler.
Ensuite, elle constate "les travaux effectus par la locataire, consistant en l'installation d'une terrasse close et couverte sur la voie publique, concernaient le domaine public et non les lieux lous et qu'ils lui permettaient seulement d'utiliser le domaine public titre prcaire", de sorte qu'il n'y avait pas non lieu dplafonnement de ce chef.

En consquence, l'installation d'une terrasse close et couverte sur la voie publique aprs autorisation par la mairie d'occupation temporaire du domaine public, n'est pas un lement permettant au bailleur de dplafonner le loyer.
    
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